（原标题：讲讲房地产市场）配资买卖
最近内房板块股价表现气势如雄,主要原因就是最高层明显要救房地产,房地产支持政策持续加码.
4月底中央政治局会议提出统筹研究消化存量房产以及优化增量住房的政策措施.意味最高层已经全面针对存量住房(即是2手楼盘)和增量住房(即是1手楼盘)出支持政策.
随後,北京,深圳再度优化限购政策.杭州和西安全面取消限购.自然资源部印发关於做好2024年住宅用地供应有关工作的通知,提出商品住宅去化周期超过36个月的城市应暂停新增住宅用地出让.
另外,超过50个城市表态支持住房以旧换新.所谓以旧换新,做法是,业主把旧的物业卖给政府,这些2手楼本来是放出市场卖的,现在卖给政府,有助消化部分的二手楼库存.与此同时,业主拿到政府的钱需要去市场买新楼,而且政府要求新楼的价值要高於出售给政府二手楼的价值.也就是说,这些业主要额外拿些钱出来换新楼,有助一手楼去化率.
周五(5月17日)中国人民银行推出四项政策措施,其中之一是设立3000亿元保障性住房再贷款,鼓励引导金融机构按照市场化,法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房,预计将带动银行贷款5000亿元.
我个人觉得,这些政策最有效的是以旧换新,以及收购已建未售商品房作为保障性住房.这些才是实招,有助消化一手楼库存. 不过,要看可以做到多大的规模.
不过,目前政策要救的范围只限存量的一手房去库存,保交楼.但不改变,新房市场规模继续萎缩的结果.房地产新房市场的规模是不可能回到以前了.
如果我们把房地产市场的流程简单化,那大概是这样的:
拿地 -> 新开工 -> 预售 -> 竣工 -> 交楼
开发商在土地公开市场拿地.但政策规定,开发商拿地的土地款是不能向银行贷款的,理论上,是要用自己的钱去拿地.
拿了土地之後,开发商可以向银行借钱开发项目,这就是开发贷.现在大家经常看到的所谓房地产融资协调机制的融资白名单,指的其实就是以前开发商正常可以拿到的开发贷被银行停止了,受影响主要是出险的民企.现在靠融资白名单,在项目的层面,民企开发商重新拿到以前本来正常可以拿到的开发贷.其实并不是新增的贷款,只是恢复以前本来正常可以拿到的开发贷.
有了开发贷,项目可以开工.事实上,不少项目是当年拿地,当年新开工.开工到了一定程度,满足条件之後拿到预售证,可以进行预售.之後项目继续施工到竣工, 最後交楼.
大家可以看到, 拿地是房地产开发的前瞻性指标.
这张图是内地土地市场的成交面积数据.可以看到,2020年是近年的高峰,当年成交面积高达11.75亿平方米.
内地房地产市场从2021年下半年开始迅速冷却.其实2021年上半年内地土地市埸仍然是非常火热的.当时滨江集团老板在杭州拿了一块地,之後说,会努力争取达到1%的净利润率.可想而知,2021年上半年房地产市场仍然是非常疯狂.开发商在土地市场,仍然非常激烈地竞争拿地.2021年整年合计,土地市场的成交面积同比只是下跌23.4%,成交面积仍然有9亿平方米.
不过,到了2022年,整年的土地成交面积跌到只有6.24亿平方米,相比2020年的11.75亿平方米,已经是腰斩了.
到了2023年,土地成交面积进一步跌到4.95亿平方米,同比下跌21%.
大家要知道,拿地面积是未来的新开工面积,而新开工面积是未来的销售面积,销售面积是未来的交付面积.
前瞻性的指标,土地市场的成交面积已经大跌,未来的新开工面积,销售面积和交付面积,肯定是要下跌的,而且是回不到以前的规模了.
事实上,土地市场成交面积大跌已经向下传导.新开工方面近年的高峰是2019年.当年新开工面积16.75亿平方米.到了2022年新开工面积只有8.76亿平方米,相比2019年已经接近腰斩.2023年新开工面积进一步下跌21%.预期今年新开工面积会进一步下跌13%,大约回到2006年的水平.
新房销售面积在2021年见顶,当年的销售面积高达17.94亿平方米.而到了2022年,销售面积下跌超过三成配资买卖,2023年再进一步下跌接近一成,目前仍然在寻底的过程.